ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಗೆ ಹತ್ತು ವರ್ಷ

ಬೆಂಗಳೂರು-ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ವಂಚನೆ, ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬ ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ನಿರ್ಧಾರಗಳಿಂದ ರಕ್ಷಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಯ್ದೆ (RERA) ದಶಕ ಪೂರೈಸಿದೆ. ಆದರೆ ಹತ್ತು ವರ್ಷಗಳ ಬಳಿಕವೂ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಬಗೆಹರಿದಿಲ್ಲ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ K-RERA ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಕಾರ್ಯವೈಖರಿ ಮತ್ತು ಆದೇಶಗಳ ಅನುಷ್ಠಾನದ ಬಗ್ಗೆ ಗಂಭೀರ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳು ಎದುರಾಗಿವೆ.

ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಾಗ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ನ್ಯಾಯ ಒದಗಿಸುವುದು, ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ತರುವುದು, ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮನೆಗಳ ಹಸ್ತಾಂತರ ಖಚಿತಪಡಿಸುವುದು ಹಾಗೂ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ಹಣಕಾಸಿನ ಅಕ್ರಮಗಳಿಗೆ ಕಡಿವಾಣ ಹಾಕುವುದು ಪ್ರಮುಖ ಉದ್ದೇಶಗಳಾಗಿದ್ದವು. ಆದರೆ ಇಂದಿಗೂ ಸಾವಿರಾರು ಖರೀದಿದಾರರು ಮನೆಗಾಗಿ ಕಾಯುವಂತಾಗಿದೆ. ಕೆಲವರು ಗೃಹ ಸಾಲದ ಇಎಂಐ ಜೊತೆಗೆ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನೂ ಪಾವತಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಇನ್ನು ಕೆಲವರು ಮರುಪಾವತಿ ಆದೇಶ ಪಡೆದಿದ್ದರೂ ತಮ್ಮ ಹಣವನ್ನು ವಾಪಸ್ ಪಡೆಯಲು ಮತ್ತೊಂದು ಸುತ್ತಿನ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟ ನಡೆಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.

ಮೂರು ಪ್ರಮುಖ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು

1. ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರದಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬ

ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳಿಂದ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆದು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಬುಕ್ ಮಾಡಿದ ಕುಟುಂಬಗಳು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಇಎಂಐ ಪಾವತಿಸುತ್ತಿದ್ದರೂ, ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ನಿಗದಿತ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಯೋಜನೆ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸದಿರುವ ಪ್ರಕರಣಗಳು ಮುಂದುವರಿದಿವೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಸ್ವಂತ ಮನೆಗೆ ಹೋಗುವ ಕನಸು ನನಸಾಗದೆ, ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಸಾಲದ ಕಂತು ಎರಡನ್ನೂ ಭರಿಸುವ ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಎದುರಾಗಿದೆ.

2. ಮರುಪಾವತಿ ಆದೇಶವಿದ್ದರೂ ಹಣ ಸಿಗುತ್ತಿಲ್ಲ

ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬದಿಂದ ಬೇಸತ್ತ ಖರೀದಿದಾರರು K-RERA ಮೊರೆ ಹೋಗಿ ಹಣ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡುವಂತೆ ಆದೇಶ ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಕೆಲವು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಆದೇಶ ಪಾಲಿಸದಿದ್ದರೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಹಣ ವಸೂಲಿಗಾಗಿ ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ಇತರ ಕಾನೂನು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳ ಮೊರೆ ಹೋಗಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಯಿಂದ ಆದೇಶ ಪಡೆದರೂ ನೈಜ ಪರಿಹಾರ ಸಿಗದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿದೆ.

3. ಯೋಜನೆಯ ಹಣ ಬೇರೆಡೆಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ

ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ ಹಣವನ್ನು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಯೋಜನೆಯ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಬಳಸುವ ಬದಲು ಬೇರೆ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಅಥವಾ ಇತರ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿರುವ ಆರೋಪಗಳೂ ಕೇಳಿಬರುತ್ತಿವೆ. ಯೋಜನಾ ನಿಧಿಗಳ ಬಳಕೆಯ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದು ನಿರ್ಮಾಣ ಸ್ಥಗಿತಗೊಳ್ಳಲು ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರ ಹೂಡಿಕೆ ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಲು ಕಾರಣವಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂಬುದು ಗ್ರಾಹಕ ಸಂಘಟನೆಗಳ ವಾದ.

ಪ್ರಧಾನಿ ಮೋದಿಗೆ ಪತ್ರ

ಕೇಂದ್ರ ವಸತಿ ಮತ್ತು ನಗರ ವ್ಯವಹಾರಗಳ ಸಚಿವಾಲಯದ RERA ಕೇಂದ್ರ ಸಲಹಾ ಮಂಡಳಿಯ ಸದಸ್ಯತ್ವ ಹೊಂದಿರುವ ‘ಫೋರಂ ಫಾರ್ ಪೀಪಲ್ಸ್ ಕಲೆಕ್ಟಿವ್ ಎಫರ್ಟ್ಸ್’ (FPCE) ಈ ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಕುರಿತು ಪ್ರಧಾನಿ ನರೇಂದ್ರ ಮೋದಿ ಅವರಿಗೆ ಪತ್ರ ಬರೆದಿದೆ.

RERA ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಗೆ ಬರಲು ಒತ್ತಾಯಿಸಿದ್ದ ‘ಫೈಟ್ ಫಾರ್ ಕೆ-ರೇರಾ’ ಅಭಿಯಾನದಿಂದ ರೂಪುಗೊಂಡಿರುವ ಈ ವೇದಿಕೆ, ಕಾಯ್ದೆಯ ಉದ್ದೇಶ ಮತ್ತು ಅದರ ಅನುಷ್ಠಾನದ ನಡುವೆ ದೊಡ್ಡ ಅಂತರವಿದೆ ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ.

FPCE ಪ್ರಮುಖವಾಗಿ ಕೆಳಗಿನ ಸುಧಾರಣೆಗಳನ್ನು ಆಗ್ರಹಿಸಿದೆ:

ಮರುಪಾವತಿ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಪಾಲಿಸುವಂತೆ ಬಲವಾದ ಜಾರಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ರೂಪಿಸಬೇಕು.

ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ ಹಣವನ್ನು ಅದೇ ಯೋಜನೆಗೆ ಬಳಸುವಂತೆ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಿನ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ಇರಬೇಕು.

ಯೋಜನಾ ಖಾತೆಗಳಿಂದ ಹಣ ಹಿಂಪಡೆಯುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬವಾದಾಗ ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ತಕ್ಷಣ ಮಧ್ಯಪ್ರವೇಶಿಸಬೇಕು.

ಯೋಜನೆಗಳ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವಿಕೆಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಗಡುವನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಬೇಕು.

ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರ ನಡುವಿನ ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಒಪ್ಪಂದಗಳಿಗೆ ಕಡಿವಾಣ ಹಾಕಬೇಕು.

ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ನ್ಯಾಯಯುತವಾದ ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸಬೇಕು.

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನಿಂದಲೂ ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಕಾರ್ಯವೈಖರಿಗೆ ಟೀಕೆ

2026ರ ಫೆಬ್ರವರಿಯಲ್ಲಿ ಭಾರತದ ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಸೂರ್ಯಕಾಂತ್ ಅವರು ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಣೆ ಕುರಿತು ಅಸಮಾಧಾನ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದರು ಎಂದು ವರದಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದೆ.

ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಡೀಫಾಲ್ಟ್ ಮಾಡಿದ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅನುಕೂಲ ಮಾಡಿಕೊಡುವುದನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುತ್ತಿಲ್ಲ ಎಂಬ ತೀಕ್ಷ್ಣ ಅಭಿಪ್ರಾಯವನ್ನು ಅವರು ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದರು.

ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಡೀಫಾಲ್ಟ್ ಮಾಡಿದ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಅನುಕೂಲ ಮಾಡಿಕೊಡುವುದನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳುತ್ತಿಲ್ಲ ಎಂಬ ತೀಕ್ಷ್ಣ ಅಭಿಪ್ರಾಯವನ್ನು ಅವರು ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದರು.

ಇದು RERA ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಅನುಷ್ಠಾನದ ಕುರಿತು ದೇಶಾದ್ಯಂತ ಚರ್ಚೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ.

27.6 ಲಕ್ಷ ಕುಟುಂಬಗಳ ₹12.44 ಲಕ್ಷ ಕೋಟಿ ಸಂಕಷ್ಟ!

FPCE ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿರುವ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಪ್ರಕಾರ, ದೇಶದಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 27.6 ಲಕ್ಷ ಕುಟುಂಬಗಳು ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡಿರುವ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳಿಂದ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಿದ್ದು, ಸುಮಾರು ₹12.44 ಲಕ್ಷ ಕೋಟಿ ಮೊತ್ತದ ಹೂಡಿಕೆಗಳು ಬಾಕಿ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕಿವೆ.

ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿಯೂ 3,100ಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಯೋಜನೆಗಳು ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಿಸುತ್ತಿವೆ ಎಂದು ವೇದಿಕೆ ಆತಂಕ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದೆ. ಈ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಶೇ.33ರಷ್ಟು ಯೋಜನೆಗಳು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಹಂತದಲ್ಲಿದ್ದರೆ, ಸುಮಾರು ಶೇ.30ರಷ್ಟು ಯೋಜನೆಗಳು ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡಿವೆ ಎಂಬ ಅಂಕಿಅಂಶವನ್ನು ಅದು ಮುಂದಿಟ್ಟಿದೆ.

ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯ ಕಾರ್ಯದರ್ಶಿಗಳ ನೇತೃತ್ವದಲ್ಲಿ ವಿವಿಧ ಇಲಾಖೆಗಳ ಸಮನ್ವಯ ಸಮಿತಿಯನ್ನು ರಚಿಸಿ, ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ ಕಾಲಮಿತಿಯೊಳಗೆ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಗುರಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು FPCE ಆಗ್ರಹಿಸಿದೆ.

ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯ ಕಾರ್ಯದರ್ಶಿಗಳ ನೇತೃತ್ವದಲ್ಲಿ ವಿವಿಧ ಇಲಾಖೆಗಳ ಸಮನ್ವಯ ಸಮಿತಿಯನ್ನು ರಚಿಸಿ, ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ ಕಾಲಮಿತಿಯೊಳಗೆ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಗುರಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು FPCE ಆಗ್ರಹಿಸಿದೆ.

ಕಾಯ್ದೆಗೆ ತಿದ್ದುಪಡಿಯೇ ಅಥವಾ ಜಾರಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ಸುಧಾರಣೆಯೇ?

RERA ದಶಕ ಪೂರೈಸಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಎದುರಾಗಿರುವ ಪ್ರಮುಖ ಪ್ರಶ್ನೆ ಇದೇ. ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿ ಅಗತ್ಯವಾದ ರಕ್ಷಣಾತ್ಮಕ ನಿಬಂಧನೆಗಳಿದ್ದರೂ ಅವುಗಳನ್ನು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವಲ್ಲಿ ವೈಫಲ್ಯ ಉಂಟಾಗಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿಯೇ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡಬೇಕಾದಷ್ಟು ಲೋಪಗಳಿವೆಯೇ ಎಂಬ ಚರ್ಚೆ ಆರಂಭವಾಗಿದೆ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ K-RERA ನೋಂದಣಿ, ದೂರುಗಳ ವಿಚಾರಣೆ ಮತ್ತು ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಹೊರಡಿಸುವುದಷ್ಟೇ ತನ್ನ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸದೆ, ಆ ಆದೇಶಗಳು ನೆಲಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಅನುಷ್ಠಾನಗೊಳ್ಳುವಂತೆ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯವಿದೆ.

ಒಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ, RERA ಜಾರಿಗೆ ಬಂದು ಹತ್ತು ವರ್ಷಗಳಾದರೂ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಪಾಲಿಗೆ ಸ್ವಂತ ಮನೆ, ಹಣ ಮರುಪಾವತಿ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯ ಇನ್ನೂ ಸುಲಭವಾಗಿ ಸಿಗುತ್ತಿಲ್ಲ. ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಆದೇಶವೇ ಅಂತಿಮ ಪರಿಹಾರವಾಗದಿದ್ದರೆ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಗ್ರಾಹಕರು ಮತ್ತೊಂದು ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟಕ್ಕೆ ಇಳಿಯಬೇಕಾದ ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ RERAಯ ಮುಂದಿನ ಹಂತವು ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುವುದಕ್ಕಿಂತ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವುದರ ಮೇಲೆ ಕೇಂದ್ರೀಕೃತವಾಗಬೇಕಿದೆ.