BIG NEWS : 12 ವರ್ಷ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿ ಆ ಜಮೀನಿನ ಮಾಲೀಕನಾಗಬಹುದು : ಸುಪ್ರೀಂಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು..!

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಯಾವುದೇ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಯಿಲ್ಲದೆ 12 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡರೆ, ಅವನು ಅದರ ಮಾಲೀಕರಾಗಬಹುದು ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಐತಿಹಾಸಿಕ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ತಿಳಿಸಿದೆ. ಈ ನಿಯಮವು ಖಾಸಗಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಸರ್ಕಾರಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ಕಾನೂನುಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಅನೇಕ ಜನರಿಗೆ ತಿಳಿದಿಲ್ಲ, ಇದರಿಂದಾಗಿ ಅವರು ಅನೇಕ ಬಾರಿ ದೊಡ್ಡ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಲುಕುತ್ತಾರೆ. ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಿಷಯಗಳಲ್ಲಿ ಆಗಾಗ್ಗೆ ಗೊಂದಲವಿದೆ. ಅಂತಹ ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದದಲ್ಲಿ ಇತ್ತೀಚಿನ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು ಚರ್ಚೆಯ ವಿಷಯವಾಗಿದೆ, ಇದರಲ್ಲಿ ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಖಾಸಗಿ ಅಥವಾ ಸರ್ಕಾರಿ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿರಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಯಾವಾಗ ಪಡೆಯಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. ಈ ನಿರ್ಧಾರ ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕಾನೂನು ಅಂಶಗಳನ್ನು ವಿವರವಾಗಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳೋಣ.

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಸತತ 12 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರೆ, ಮತ್ತು ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಯಾವುದೇ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಯನ್ನು ಎತ್ತದಿದ್ದರೆ, ಆ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತನ್ನ ಇತ್ತೀಚಿನ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಹೇಳಿದೆ. ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಕಾರ, ಕೆಲವು ಪ್ರಮುಖ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಿದರೆ, ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯತೆಯು ನಿವಾಸಿಗೆ ಪ್ರಯೋಜನವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ.

ಈ ನಿರ್ಧಾರದ ಹಿಂದಿನ ಸಿದ್ಧಾಂತವು ಬ್ರಿಟಿಷ್ ಕಾಲದ ಕಾನೂನು ‘ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನ’ವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಈ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು 12 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡರೆ ಮತ್ತು ಆ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಅದನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕಲು ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದಿದ್ದರೆ, ನಿವಾಸಿಯು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರಾಗಬಹುದು.

ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಯಾವಾಗ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು?

ಈ ಪ್ರಶ್ನೆ ಅನೇಕ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿ ಬರುತ್ತದೆ, ಅವರ ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಸಹ ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ. ಉತ್ತರ, ಹೌದು, ಆದರೆ ಅದು ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಾಗಿರಬೇಕು. ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದಲ್ಲಿ, ಈ ಕೆಳಗಿನ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು

ಭೂಮಾಲೀಕರ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯತೆ: ಭೂಮಾಲೀಕರು 12 ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ಕ್ರಮ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದಿದ್ದರೆ, ಅಥವಾ ನಿವಾಸಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸದಿದ್ದರೆ, ನಿವಾಸಿಯು ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು ಸಾಧಿಸಬಹುದು.

ಪುರಾವೆ: ನಿವಾಸಿಯು ಆಸ್ತಿ ಪತ್ರ, ನೀರು ಮತ್ತು ವಿದ್ಯುತ್ ಬಿಲ್ ಗಳು ಮುಂತಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನದ ಪುರಾವೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರಬೇಕು. ಈ ದಾಖಲೆಗಳು ನಿವಾಸಿಯು ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ನಿರಂತರವಾಗಿ ಹಾಜರಿದ್ದರು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ನಿಯಂತ್ರಣವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರು ಎಂದು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬಹುದು.

ನಿರಂತರ ಸ್ವಾಧೀನ: ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವು ಸತತ 12 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಇರಬೇಕು, ಅಂದರೆ ನಡುವೆ ಯಾವುದೇ ವಿರಾಮಗಳು ಅಥವಾ ಅಡೆತಡೆಗಳು ಇರಬಾರದು. ನಿವಾಸಿಯು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಧ್ಯದಲ್ಲಿ ಬಿಟ್ಟರೆ ಅಥವಾ ಇನ್ನೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡರೆ, ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಹಕ್ಕು ದುರ್ಬಲಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.
ಈ ನಿರ್ಧಾರವು ಸರ್ಕಾರಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ

ಸರ್ವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಈ ಐತಿಹಾಸಿಕ ನಿರ್ಧಾರವು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಖಾಸಗಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಈ ನಿಯಮವು ಸರ್ಕಾರಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿನಲ್ಲಿಡುವುದು ಮುಖ್ಯ. ಸರ್ಕಾರಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ತತ್ವವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ, ಮತ್ತು ಅಂತಹ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯು ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ವಿಭಾಗಗಳು

ಆಸ್ತಿ-ಸಂಬಂಧಿತ ವಿವಾದಗಳಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಅನೇಕ ಜನರಿಗೆ ಈ ವಿಭಾಗಗಳು ಮತ್ತು ಅವುಗಳ ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿಲ್ಲ. ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದಗಳಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯಿಸಬಹುದಾದ ಕೆಲವು ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು ಷರತ್ತುಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ:

ಕಾನೂನು ಸೆಕ್ಷನ್ 406 (ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ನಂಬಿಕೆ ಉಲ್ಲಂಘನೆ): ಈ ಸೆಕ್ಷನ್ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ತನ್ನ ಟ್ರಸ್ಟ್ನ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡರೆ, ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ದೂರು ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು. ಈ ಸೆಕ್ಷನ್ “ನಂಬಿಕೆಯ ದುರುಪಯೋಗ” ಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಆರೋಪಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ.
ಸೆಕ್ಷನ್ 467 (ಫೋರ್ಜರಿ): ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ನಕಲಿ ದಾಖಲೆಗಳ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಿದರೆ ಈ ಸೆಕ್ಷನ್ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಸೆಕ್ಷನ್ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ವಂಚಕನ ವಿರುದ್ಧ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಗಂಭೀರ ಅಪರಾಧವಾಗಿದ್ದು, ಇದರಲ್ಲಿ ಭಾರಿ ದಂಡ ಮತ್ತು ಜೈಲು ಶಿಕ್ಷೆ ವಿಧಿಸಬಹುದು.

ಕಾನೂನು ಸೆಕ್ಷನ್ 420 (ವಂಚನೆ): ಈ ವಿಭಾಗವು ಆಸ್ತಿ ವಂಚನೆ ಪ್ರಕರಣಗಳೊಂದಿಗೆ ವ್ಯವಹರಿಸುತ್ತದೆ. ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಸುಳ್ಳು ಹೇಳುವ ಮೂಲಕ ಅಥವಾ ಸುಳ್ಳು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡುವ ಮೂಲಕ ಇನ್ನೊಬ್ಬರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಕಸಿದುಕೊಂಡರೆ, ಅವನನ್ನು ಈ ಸೆಕ್ಷನ್ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಶಿಕ್ಷೆಗೆ ಗುರಿಪಡಿಸಬಹುದು.

ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕೆಗಳು

ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಂಕೀರ್ಣ ಮತ್ತು ಸಮಯ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತವೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವಿವಾದವನ್ನು ಎದುರಿಸದಂತೆ ಕೆಲವು ಅಗತ್ಯ ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕೆಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಕೆಲವು ಸಲಹೆಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ:

ಬಾಡಿಗೆಯ ನಿಯಮಗಳು, ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ಸಮಯದ ಅವಧಿಯನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತಿಳಿಸುವ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಯಾವಾಗಲೂ ಬಾಡಿಗೆದಾರರೊಂದಿಗೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಿ. ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ನಿಮ್ಮೊಂದಿಗೆ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿರಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ.

ನೀವು ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಅದನ್ನು ನಿಯಮಿತವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಇಲ್ಲವೇ ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ಅನಧಿಕೃತ ಉದ್ಯೋಗವಿಲ್ಲವೇ ಎಂದು ಇದು ನಿಮಗೆ ಅರಿವು ಮೂಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಯಾವುದೇ ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ತಕ್ಷಣ ಕಾನೂನು ಸಲಹೆ ಪಡೆಯಿರಿ. ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಹೇಗೆ ಕಾಪಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ ಅನಧಿಕೃತ ಉದ್ಯೋಗವನ್ನು ತಡೆಗಟ್ಟುವುದು ಹೇಗೆ ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ತಜ್ಞ ವಕೀಲರು ನಿಮಗೆ ಸಹಾಯ ಮಾಡಬಹುದು.