ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ ಲಕ್ಷ, ಕೋಟಿ ರೂಪಾಯಿ ಬಂದಾಗ ಆ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕೇ? ಎಂಬ ಅನುಮಾನ ಹಲವರಲ್ಲಿರುತ್ತದೆ. ಭೂಮಿ ಗ್ರಾಮೀಣ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿದೆಯೇ? ನಗರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿದೆಯೇ? ಎಂಬ ಅಂಶದ ಮೇಲೆ ತೆರಿಗೆ ಹೊರೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಗ್ರಾಮೀಣ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಗೆ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ತೆರಿಗೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ Rural Agricultural Land (ಗ್ರಾಮೀಣ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ) ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಅಸೆಟ್ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಮಾನದಂಡಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿರುವ ಗ್ರಾಮೀಣ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಬರುವ ಲಾಭದ ಮೇಲೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ತೆರಿಗೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಆದರೆ ಕೇವಲ ಆ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಕೃಷಿ ನಡೆಯುತ್ತಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಅದು ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಗ್ರಾಮೀಣ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಭಾವಿಸಬಾರದು.
ನಗರಕ್ಕೆ ಹತ್ತಿರದಲ್ಲಿದ್ದರೆ ತೆರಿಗೆ ಬೀಳಬಹುದು:
ಭೂಮಿ ಯಾವ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿದೆ.. ಮುನ್ಸಿಪಾಲಿಟಿ ಅಥವಾ ಕಂಟೋನ್ಮೆಂಟ್ ಬೋರ್ಡ್ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಿಂದ ಎಷ್ಟು ದೂರದಲ್ಲಿದೆ.. ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರದೇಶದ ಜನಸಂಖ್ಯೆ ಎಷ್ಟಿದೆ ಎಂಬ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ 2 ಕಿ.ಮೀ, 6 ಕಿ.ಮೀ, 8 ಕಿ.ಮೀ ದೂರದ ಮಿತಿಗಳು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಗ್ರಾಮದಲ್ಲಿರುವ ಭೂಮಿಯಾಗಿದ್ದರೂ ಸಮೀಪದ ನಗರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಹತ್ತಿರವಾಗಿದ್ದರೆ ಅದು ತೆರಿಗೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.
ಭೂಮಿಯನ್ನು ₹1 ಕೋಟಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಇಡೀ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆ ತೆರಿಗೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ:
ಒಂದು ವೇಳೆ ಭೂಮಿ Taxable Capital Asset ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲ್ಪಟ್ಟರೆ, ಅದನ್ನು ₹1 ಕೋಟಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ಮಾತ್ರಕ್ಕೆ ₹1 ಕೋಟಿ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆಯೇ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ ಬೆಲೆ, ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಮಾಡಿದ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ, ಭೂಮಿಯನ್ನು ಎಷ್ಟು ಕಾಲ ಹೊಂದಿದ್ದರು ಎಂಬ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಎರಡು ವರ್ಷಗಳ ನಿಯಮವೂ ಮುಖ್ಯ
ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ 2 ವರ್ಷಗಳ (24 ತಿಂಗಳು) ಒಳಗೇ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಬಂದ ಲಾಭವು ನಿಮ್ಮ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಸೇರುತ್ತದೆ. ನಿಮ್ಮ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ಪ್ರಕಾರ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಹೊಂದಿದ್ದರೆ ಲಾಂಗ್-ಟರ್ಮ್ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ ನಿಯಮಗಳು ಅನ್ವಯಿಸಬಹುದು. ಪ್ರಸ್ತುತ ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಅರ್ಹತೆ ಹೊಂದಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಲಾಂಗ್-ಟರ್ಮ್ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ಮೇಲೆ 12.5% ತೆರಿಗೆ (ಇಂಡೆಕ್ಸೇಶನ್ ಇಲ್ಲದೆ) ಅಥವಾ ಕೆಲವು ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ 20% ಇಂಡೆಕ್ಸೇಶನ್ನೊಂದಿಗೆ ಇರುವ ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
ವಾರಸುದಾರರಾಗಿ ಬಂದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ?
ತಂದೆ-ತಾಯಿ ಅಥವಾ ಅಜ್ಜ-ಅಜ್ಜಿಯರಿಂದ ವಾರಸುದಾರರಾಗಿ ಬಂದ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದಾಗಲೂ ನಿಯಮಗಳು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆ. ‘ನಾನು ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿಲ್ಲ, ಆದ್ದರಿಂದ ತೆರಿಗೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ’ ಎಂದು ಭಾವಿಸುವುದು ಸರಿಯಲ್ಲ. ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಅಸೆಟ್ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿದರೆ ಹಿಂದಿನ ಮಾಲೀಕರು ಖರೀದಿಸಿದ ಬೆಲೆ, ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದ ಅವಧಿ ಮುಂತಾದ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು. ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಸೆಕ್ಷನ್ 54F ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ವಿನಾಯಿತಿ ಪಡೆಯುವ ಅವಕಾಶವೂ ಇರಬಹುದು.
ಮತ್ತೊಂದು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸಿದರೆ ತೆರಿಗೆ ವಿನಾಯಿತಿ?
ತೆರಿಗೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ, ಬಂದ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ನಿಂದ ಮತ್ತೊಂದು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದರೆ Section 54B ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವಿನಾಯಿತಿ ಪಡೆಯುವ ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಆದರೆ ಇದಕ್ಕೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅರ್ಹತೆಗಳು ಮತ್ತು ಕಾಲಮಿತಿಗಳಿವೆ. ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಹೊಸ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಬೇಕು. ಇತ್ತೀಚಿನ ITAT ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ, ಹಳೆಯ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಹೊಸ ಭೂಮಿಯನ್ನು ತನ್ನ ಪತ್ನಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದ್ದಕ್ಕಾಗಿ ಸೆಕ್ಷನ್ 54B ವಿನಾಯಿತಿಯನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ತೆರಿಗೆ ಬೀಳುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಸಂಪೂರ್ಣ ತೆರಿಗೆ ಮುಕ್ತ ಎಂದು ಒಂದೇ ಮಾತಿನಲ್ಲಿ ಹೇಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಭೂಮಿ ಗ್ರಾಮೀಣ ಅಥವಾ ನಗರ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯೇ ಎಂಬ ವರ್ಗೀಕರಣ, ಮುನ್ಸಿಪಲ್ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಿಂದ ಇರುವ ದೂರ, ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ, ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ, ಭೂಮಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದ ಅವಧಿ, ವಾರಸುದಾರರಾಗಿ ಬಂದಿದೆಯೇ ಎಂಬಂತಹ ಅಂಶಗಳು ಪ್ರಮುಖವಾಗಿವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಭೂಮಿಯ ವರ್ಗೀಕರಣ, ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮತ್ತು ಅನ್ವಯಿಸುವ ವಿನಾಯಿತಿಗಳನ್ನು ತೆರಿಗೆ ತಜ್ಞರೊಂದಿಗೆ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಉತ್ತಮ.
ಸೂಚನೆ: ಇದು ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾಹಿತಿ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಮಾತ್ರ. ನಿಮ್ಮ ಭೂಮಿ ಇರುವ ಪ್ರದೇಶ, ಖರೀದಿ/ವಾರಸುದಾರಿಕೆಯ ವಿವರಗಳು ಮತ್ತು ಮಾರಾಟದ ದಿನಾಂಕದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ತೆರಿಗೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಬದಲಾಗಬಹುದು. ಈ ಕುರಿತಾದ ಅಧಿಕೃತ ಮಾಹಿತಿಗಾಗಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ತಜ್ಞರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ.
