ಬೆಂಗಳೂರು- ರಾಜ್ಯದ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿವಾಸಿಗಳು, ಮಾಲೀಕರು, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಹಾಗೂ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘಗಳ ನಡುವಿನ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು ಕಲ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ ರೂಪಿಸಿರುವ ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ (ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ) ವಿಧೇಯಕ-2026 ವಿಧಾನಸಭೆಯಲ್ಲಿ ಶುಕ್ರವಾರ ಅಂಗೀಕಾರಗೊಂಡಿತು.
ವಿಪಕ್ಷಗಳ ಪ್ರತಿಭಟನೆ ಹಾಗೂ ಆಕ್ಷೇಪಗಳ ನಡುವೆಯೇ ವಿಧೇಯಕಕ್ಕೆ ಸದನದ ಒಪ್ಪಿಗೆ ದೊರಕಿತು.
ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ ನಿರಂತರವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳು, ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘಗಳ ಕಾರ್ಯವೈಖರಿ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಹಾಗೂ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ವಿಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಉಂಟಾಗುತ್ತಿದ್ದ ಗೊಂದಲಗಳಿಗೆ ಶಾಶ್ವತ ಪರಿಹಾರ ಕಲ್ಪಿಸುವುದು ಈ ವಿಧೇಯಕದ ಪ್ರಮುಖ ಉದ್ದೇಶವಾಗಿದೆ.
ಏನಿದು ಹೊಸ ವಿಧೇಯಕ?
ಇದುವರೆಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ ಬಹುತೇಕ ಸಂಘಗಳ ಬೈಲಾ, ಒಪ್ಪಂದಗಳು ಹಾಗೂ ವಿವಿಧ ಕಾನೂನುಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಡೆಯುತ್ತಿತ್ತು.
ಇದರಿಂದ ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ನಡುವೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ದಾಖಲೆಗಳ ಹಸ್ತಾಂತರ, ಸಂಘದ ಚುನಾವಣೆ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಸೌಲಭ್ಯಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ ಹಾಗೂ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣದಂತಹ ವಿಷಯಗಳಲ್ಲಿ ವಿವಾದಗಳು ಎದುರಾಗುತ್ತಿದ್ದವು.
ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆಗೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಹಾಗೂ ಸ್ಪಷ್ಟ ಕಾನೂನು ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಕಲ್ಪಿಸಲು ಸರ್ಕಾರ ವಿಧೇಯಕವನ್ನು ಮಂಡಿಸಿದೆ.
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯ
ವಿಧೇಯಕದ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘಗಳ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸಿರುವುದು ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿದೆ. ಸಂಘದ ಆಡಳಿತ, ಹಣಕಾಸು ಹಾಗೂ ನಿರ್ವಹಣಾ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳು ಹೆಚ್ಚು ಪಾರದರ್ಶಕವಾಗುವಂತೆ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಅಲ್ಲದೆ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್‌ (OC) ಪಡೆದ 60 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಲಿದೆ.
ಮಾರಾಟವಾಗದ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ ಯಾರ ಹೊಣೆ?
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿವಾಸಿಗಳ ಪ್ರಮುಖ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿರುವ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕದ ವಿಚಾರಕ್ಕೂ ವಿಧೇಯಕದಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ತರಲಾಗಿದೆ.
ಮಾರಾಟವಾಗದೆ ಉಳಿದಿರುವ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳೇ ಪಾವತಿಸಬೇಕು ಎಂಬ ನಿಯಮವನ್ನು ವಿಧೇಯಕ ಒಳಗೊಂಡಿದೆ.
ಇದರಿಂದ ಮಾರಾಟವಾಗದ ಮನೆಗಳ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಇತರ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಮಾಲೀಕರ ಮೇಲೆ ಹಾಕುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಕಡಿಮೆಯಾಗಲಿದೆ.
ದೊಡ್ಡ ಮಟ್ಟದ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ 75% ಒಪ್ಪಿಗೆ
ಹಳೆಯದಾಗಿರುವ ಅಥವಾ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ವಿಚಾರದಲ್ಲೂ ವಿಧೇಯಕ ಮಹತ್ವದ ನಿಯಮವನ್ನು ತಂದಿದೆ.
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ನ ಪ್ರಮುಖ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣ ಕೈಗೊಳ್ಳಬೇಕಾದರೆ ಕನಿಷ್ಠ ಶೇ.75ರಷ್ಟು ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಕೆಲವೇ ಮಾಲೀಕರ ನಿರ್ಧಾರದಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮಹತ್ವದ ನಿರ್ಧಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳುವುದನ್ನು ತಡೆಯುವ ಉದ್ದೇಶವಿದೆ.
ಕಾರ್ಯಕಾರಿ ಸಮಿತಿಗೆ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳ ಮಿತಿ
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಘಗಳ ಕಾರ್ಯಕಾರಿ ಸಮಿತಿಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಗರಿಷ್ಠ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಿಗೆ ಸೀಮಿತಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಸಂಘದ ಆಡಳಿತದಲ್ಲಿ ನಿಯಮಿತವಾಗಿ ಚುನಾವಣೆ ಹಾಗೂ ಜವಾಬ್ದಾರಿತನಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ಸಿಗಲಿದೆ.
ನಿಯಮ ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದರೆ ದಂಡ
ವಿಧೇಯಕದ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದರೆ ಗರಿಷ್ಠ ₹1 ಲಕ್ಷದವರೆಗೆ ದಂಡ ವಿಧಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಮುಂದುವರಿದರೆ ಪ್ರತಿದಿನ ₹1,000 ಹೆಚ್ಚುವರಿ ದಂಡ ವಿಧಿಸುವ ಅವಕಾಶವೂ ಇದೆ. ಇದರಿಂದ ಕಾನೂನಿನ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದವರ ವಿರುದ್ಧ ನಿರಂತರ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗಲಿದೆ.
ಮಾಲೀಕರ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಪರಿಹಾರ ವ್ಯವಸ್ಥೆ
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಎದುರಾಗುವ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಲು ಸಮಿತಿ ರಚಿಸುವ ಅವಕಾಶವನ್ನು ವಿಧೇಯಕ ಕಲ್ಪಿಸಿದೆ. ರಾಜ್ಯಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಸಲಹಾ ಸಮಿತಿ ರಚನೆಗೂ ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.
ಇದರಿಂದ ನಿರ್ವಹಣಾ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ನಿವಾಸಿಗಳ ನಡುವಿನ ವಿವಾದಗಳನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಲು ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ವೇದಿಕೆ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ.
ಎಷ್ಟು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯ?
ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮಾಂತರ ಯೋಜನಾ ಅಧಿನಿಯಮ, 1961ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮಂಜೂರಾದ ಏಕ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ ಅನುಮೋದನೆಗಳು ಅಥವಾ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಗಳ ಭಾಗವಾಗಿರುವ ವಿಲ್ಲಾಗಳನ್ನೂ ಒಳಗೊಂಡಂತೆ, ಒಂದು ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಟ್ಟಡಗಳಲ್ಲಿ 8ಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ವಿಧೇಯಕ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ.
ಅದೇ ರೀತಿ, ಅನುಮೋದಿತ ಬಡಾವಣೆಗಳಲ್ಲಿ ರೂಪುಗೊಂಡಿರುವ ಕಟ್ಟಡ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಲಾದ 8ಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೂ ಈ ಕಾನೂನು ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ.
ಹಿನ್ನೆಲೆ ಏನು?
ಬೆಂಗಳೂರು ಸೇರಿದಂತೆ ರಾಜ್ಯದ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಕಳೆದ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಆಧಾರಿತ ವಸತಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ವೇಗವಾಗಿ ವಿಸ್ತರಿಸಿದೆ. ಜನಸಂಖ್ಯೆ ಹೆಚ್ಚಳ, ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆ ಹಾಗೂ ನಗರೀಕರಣದ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಬಹುಮಹಡಿ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿವೆ.
ಆದರೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ ಹೆಚ್ಚಾದಂತೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ಕಾಮನ್‌ ಏರಿಯಾ, ಪಾರ್ಕಿಂಗ್, ದಾಖಲೆ ಹಸ್ತಾಂತರ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಜವಾಬ್ದಾರಿ, ಸಂಘದ ಚುನಾವಣೆ ಹಾಗೂ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣದಂತಹ ವಿಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ನಡುವೆ ಸಂಘರ್ಷಗಳೂ ಹೆಚ್ಚಾಗಿವೆ.
ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ರಿಂದ ಸಂಘಕ್ಕೆ ದಾಖಲೆಗಳ ಹಸ್ತಾಂತರ ವಿಳಂಬ, ಮಾರಾಟವಾಗದ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ನಿರ್ವಹಣಾ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಮೇಲಿನ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಹಳೆಯ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಪುನರ್‌ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಒಪ್ಪಿಗೆಯ ವಿಚಾರಗಳು ಹಲವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ವಿವಾದಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತಿವೆ.
ಈಗಿನ ಕಾನೂನು ಏಕೆ ಚರ್ಚೆಗೆ ಬಂದಿದೆ?
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಆಡಳಿತಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳು ವಿವಿಧ ಕಾನೂನುಗಳು ಹಾಗೂ ಸಂಘಗಳ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳಲ್ಲಿ ಚದುರಿಕೊಂಡಿರುವುದರಿಂದ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾದಾಗ ಯಾವ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬೇಕು ಎಂಬ ಗೊಂದಲವೂ ಇತ್ತು.
ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಹೊಸ ವಿಧೇಯಕವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮತ್ತು ಸಂಘಗಳ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ನೀಡುವ ಪ್ರಯತ್ನವಾಗಿದೆ.
.
