ಬೆಂಗಳೂರು-ಕರ್ನಾಟಕದ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರು ಹಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ನಿರೀಕ್ಷಿಸುತ್ತಿದ್ದ ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ (ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ) ಮಸೂದೆ–2026ಕ್ಕೆ ಇದೀಗ ಹೊಸ ಕಾನೂನು ತಿರುವು ದೊರೆತಿದೆ.
ರಾಜ್ಯ ವಿಧಾನಮಂಡಲದ ಎರಡೂ ಸದನಗಳಲ್ಲಿ ಅಂಗೀಕಾರಗೊಂಡಿರುವ ಮಸೂದೆಗೆ ರಾಜ್ಯಪಾಲ ಥಾವರ್ ಚಂದ್ ಗೆಹ್ಲೋಟ್ ಅವರು ಬುಧವಾರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ತಡೆಹಿಡಿದು, ಕೆಲವು ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಕುರಿತು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಕೋರಿದ್ದಾರೆ.
ಆದರೆ, ರಾಜ್ಯಪಾಲರು ನಿಖರವಾಗಿ ಯಾವ ವಿಧಿಗಳು ಅಥವಾ ಕಾನೂನು ಅಂಶಗಳ ಕುರಿತು ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಕೇಳಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬುದು ಇನ್ನೂ ಸಾರ್ವಜನಿಕವಾಗಿ ಬಹಿರಂಗವಾಗಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಮಸೂದೆ ಮುಂದಿನ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಯಾವ ರೂಪ ಪಡೆಯಲಿದೆ ಎಂಬುದು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ ನೀಡುವ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಹಾಗೂ ಅಗತ್ಯವಿದ್ದರೆ ಮಾಡುವ ತಿದ್ದುಪಡಿಗಳ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿದೆ.
ಐದು ದಶಕಗಳ ಹಳೆಯ ಕಾನೂನಿಗೆ ಬದಲಾವಣೆ ತರುವ ಪ್ರಯತ್ನ
ಐದು ದಶಕಗಳ ಹಳೆಯ ಕಾನೂನಿಗೆ ಬದಲಾವಣೆ ತರುವ ಪ್ರಯತ್ನ
ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು 1972ರಲ್ಲಿ ರೂಪುಗೊಂಡಿತ್ತು. ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಕಾಯ್ದೆ, 1972 ಹಾಗೂ ಕರ್ನಾಟಕ ಓನರ್‌ಶಿಪ್ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ಸ್ ಕಾಯ್ದೆ, 1972 ಎಂಬ ಎರಡು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಕಾನೂನುಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವ, ಮಾರಾಟ, ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆ ವಿಚಾರಗಳು ಸಾಗುತ್ತ ಬಂದಿವೆ.
ಆದರೆ ಬೆಂಗಳೂರು ಸೇರಿದಂತೆ ರಾಜ್ಯದ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಬಹುಮಹಡಿ ಮತ್ತು ದೊಡ್ಡ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಿದಂತೆ, ಹಳೆಯ ಕಾನೂನುಗಳು ಇಂದಿನ ಸಂಕೀರ್ಣ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಗೆ ಸಾಕಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ ಎಂಬ ವಾದ ಬಲವತ್ತಾಯಿತು.
ಇದೇ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ 2026ರಲ್ಲಿ ಸಮಗ್ರ KAOMA ಮಸೂದೆಯನ್ನು ಮುಂದಿಟ್ಟಿತು. ಮಸೂದೆಯ ಉದ್ದೇಶ ಹಳೆಯ ಎರಡು ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಬದಲಿಸಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳು, ಸಂಘಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ, ವಿವಾದ ಪರಿಹಾರ ಹಾಗೂ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಒಂದೇ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು ಒದಗಿಸುವುದಾಗಿದೆ.
2026ರ ಜುಲೈನಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರು, ಸಂಘಗಳು ಹಾಗೂ ಇತರ ಪಾಲುದಾರರೊಂದಿಗೆ ಸಮಾಲೋಚನೆ ನಡೆಸಿ ಕರಡು ಮಸೂದೆಗೆ ಅಭಿಪ್ರಾಯಗಳನ್ನು ಆಹ್ವಾನಿಸಿತ್ತು. ಮುಖ್ಯಮಂತ್ರಿ ಡಿ.ಕೆ. ಶಿವಕುಮಾರ್ ಕೂಡ ಕಾನೂನು ರೂಪಿಸುವ ಮುನ್ನ ಪಾಲುದಾರರೊಂದಿಗೆ ವ್ಯಾಪಕ ಸಮಾಲೋಚನೆ ನಡೆಸುವುದಾಗಿ ಹೇಳಿದ್ದರು.
ಸರ್ಕಾರದ ಅಂತಿಮ ಮಸೂದೆ ವಿಧಾನಸಭೆಯಲ್ಲಿ ಅಂಗೀಕಾರಗೊಂಡ ಬಳಿಕ ವಿಧಾನಪರಿಷತ್ತೂ ಆಗಸ್ಟ್ 24ರಂದು ಅದನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿತು. ಹೀಗಾಗಿ ರಾಜ್ಯಪಾಲರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಪಡೆಯುವುದು ಮಸೂದೆ ಕಾನೂನಾಗುವ ಪ್ರಮುಖ ಮುಂದಿನ ಹಂತವಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 9ರಂದು ರಾಜ್ಯಪಾಲರು ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಕೇಳಿರುವುದರಿಂದ ಅದರ ಜಾರಿಗೆ ಮತ್ತಷ್ಟು ವಿಳಂಬವಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಎದುರಾಗಿದೆ.
ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶ ಯಾರದ್ದು?
ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶ ಯಾರದ್ದು?
KAOMA ಮಸೂದೆಯ ಕೇಂದ್ರಬಿಂದುಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವ.
ಭೂಮಿ, ಲಾಬಿ, ಮೆಟ್ಟಿಲು, ಲಿಫ್ಟ್, ಕಾರಿಡಾರ್, ಟೆರೇಸ್ ಹಾಗೂ ಇತರ ಸಾಮಾನ್ಯ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಕೇವಲ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್‌ನ ಸ್ವತ್ತು ಅಥವಾ ನಿಯಂತ್ರಣದಲ್ಲಿರುವುದಲ್ಲ; ಅವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸಾಮೂಹಿಕವಾಗಿ ಸೇರಿವೆ ಎಂಬ ತತ್ವವನ್ನು ಮಸೂದೆ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ, ಸಂಘವು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ಆಡಳಿತದ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸಬೇಕು; ಅಂತಿಮ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಾಮೂಹಿಕ ಹಕ್ಕಾಗಿರಬೇಕು ಎಂಬ ವಿನ್ಯಾಸವನ್ನು ಮಸೂದೆ ಮುಂದಿಡುತ್ತದೆ.
ಈ ಅಂಶವೇ ಇಂದಿನ ವಿವಾದದ ಅತ್ಯಂತ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಭಾಗವಾಗಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಯಾರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ದಾಖಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅದನ್ನು ಯಾರು ನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಾರೆ ಮತ್ತು ಪ್ರವರ್ತಕರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಭೂಹಕ್ಕು ಯಾವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗಬೇಕು ಎಂಬುದು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಭದ್ರತೆಗೆ ನೇರವಾಗಿ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ.
ಮುಖ್ಯ ಕಾನೂನು ಸಂಘರ್ಷ
ಮುಖ್ಯ ಕಾನೂನು ಸಂಘರ್ಷ
ಕರ್ನಾಟಕದ ಕೆಲವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಸಂಘಗಳು ಮತ್ತು ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂಘಟನೆಗಳು KAOMA ಮಸೂದೆಯ ಕೆಲವು ಅಂಶಗಳು ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ರೆಗ್ಯುಲೇಷನ್ ಅಂಡ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್) ಕಾಯ್ದೆ, 2016—ಅಂದರೆ RERA—ದ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರೊಂದಿಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಆಕ್ಷೇಪಿಸಿವೆ.
RERA ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶ, ಯೋಜನೆಯ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಸೂಕ್ತ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದು. ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಹಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಸಮಸ್ಯೆಯಾಗಿದೆ. ಸಂಘದ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಸ್ವರೂಪ, ಬಾಡಿ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಸ್ಥಾನಮಾನ, ಕನ್ವೇಯನ್ಸ್ ಡೀಡ್ ಮತ್ತು ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿಯ ಖಾತೆ/ಶೀರ್ಷಿಕೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕುರಿತು ಗೊಂದಲಗಳು ಮುಂದುವರಿದಿವೆ.
ಕರ್ನಾಟಕ ಹೋಮ್ ಬೈಯರ್ಸ್ ಫೋರಂ ಹಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಇದೇ ವಿಷಯವನ್ನು ಎತ್ತಿ ಹಿಡಿದಿದೆ. ಅದರ ಪ್ರಕಾರ, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿದಾರರ ಹೆಸರಿಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾದರೂ, ಯೋಜನೆಯ ಒಟ್ಟು ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕು ಸಂಘದ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗದಿರುವುದು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಗಂಭೀರ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು. 2023ರಲ್ಲಿಯೇ ಫೋರಂ, RERA ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರ ಅನುಸರಣೆಯಾಗದಿದ್ದರೆ ಯೋಜನೆ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿದೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸುವುದೇ ಪ್ರಶ್ನಾರ್ಹ ಎಂದು ವಾದಿಸಿತ್ತು.
ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂಘಟನೆಗಳ ಪ್ರಮುಖ ಆತಂಕವೆಂದರೆ—ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ಮಾಣವಾದ ನಂತರ ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಾಮೂಹಿಕ ಹಕ್ಕಿನಲ್ಲಿ ದಾಖಲಾಗದಿದ್ದರೆ, ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ವಿವಾದಗಳು ಎದುರಾಗಬಹುದು ಎಂಬುದು.
ಭೂ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಹಿಂದಿನ ಭೂಮಾಲೀಕ ಅಥವಾ ಪ್ರವರ್ತಕರ ಹೆಸರು ಉಳಿದಿದ್ದರೆ, ಸಾಲ, ಅಡಮಾನ, ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಅಥವಾ ಕಟ್ಟಡ ಕುಸಿತದಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳ ಮೇಲೆ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳು ಏಳಬಹುದು ಎಂಬುದು ಖರೀದಿದಾರರ ವಾದ.
ಈ ಆತಂಕ ಹೊಸದಲ್ಲ. 2023-24ರ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿಯೇ ಕರ್ನಾಟಕದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುವಲ್ಲಿ ಪ್ರವರ್ತಕರು ವಿಫಲರಾಗುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬ ದೂರುಗಳು ಕೇಳಿಬಂದಿದ್ದವು.
ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ 2025ರ ತೀರ್ಪು ಏನು ಹೇಳಿತ್ತು?
ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ 2025ರ ತೀರ್ಪು ಏನು ಹೇಳಿತ್ತು?
Keerthi Harmony Apartment Owners Association ವಿರುದ್ಧ Keerthi Estates Pvt. Ltd. ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಎನ್.ಎಸ್. ಸಂಜಯ್ ಗೌಡ ಅವರ ಪೀಠ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿರುವ ಸಂಪೂರ್ಣ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಅವಿಭಜಿತ ಹಕ್ಕು ಇರುವ ವಿಚಾರವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಚರ್ಚಿಸಿತು.
ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಮಾರಾಟದ ವೇಳೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಜಾಗದ ಮೇಲೆ ಅವಿಭಜಿತ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ನಂತರ ಹಿಂದಿನ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಆ ಜಾಗದ ಒಂದು ಭಾಗವನ್ನು ತಮ್ಮದಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿ ಹೊಸ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದ ವಿಚಾರ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮುಂದೆ ಬಂದಿತ್ತು.
ಹೈಕೋರ್ಟ್, ಮಾರಾಟ ಪತ್ರಗಳ ಮೂಲಕ ಸಂಪೂರ್ಣ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಅವಿಭಜಿತ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿದ್ದರೆ, ಹಿಂದಿನ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಉಳಿದ ಜಾಗದ ಮೇಲೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು. ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಇರುವ ಸಂಪೂರ್ಣ ಭೂಮಿ ಸಾಮೂಹಿಕವಾಗಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸೇರಿದೆ ಎಂಬ ಅಂಶವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಒತ್ತಿ ಹೇಳಿತು.
ಈ ತೀರ್ಪು ಇಂದಿನ KAOMA ಚರ್ಚೆಯಲ್ಲಿ ಮಹತ್ವ ಪಡೆಯುತ್ತಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಮಸೂದೆಯ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಪರಿಕಲ್ಪನೆ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಈ ನಿಲುವಿನ ನಡುವೆ ಇರುವ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಸರ್ಕಾರ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ವಿವರಿಸಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯವಿದೆ.
30 ವರ್ಷ ಹಳೆಯ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ನಿಯಮ
30 ವರ್ಷ ಹಳೆಯ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ನಿಯಮ
KAOMA ಮಸೂದೆಯ ಮತ್ತೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶ ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಸುರಕ್ಷತೆ.
ಕಟ್ಟಡ 30 ವರ್ಷ ಪೂರೈಸಿದ ನಂತರ ಪ್ರತಿ ಐದು ವರ್ಷಕ್ಕೊಮ್ಮೆ ರಚನಾತ್ಮಕ ಸ್ಥಿರತೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಪಡೆಯುವ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಮಸೂದೆ ಪ್ರಸ್ತಾಪಿಸುತ್ತದೆ. ಹಳೆಯ ಕಟ್ಟಡಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ, ರಚನಾತ್ಮಕ ದುರ್ಬಲತೆ ಮತ್ತು ಭವಿಷ್ಯದ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ವಿಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಪ್ರಮುಖ ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಬಹುದು.
75% ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆ:
ಬೆಂಗಳೂರು ಸೇರಿದಂತೆ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಈಗಾಗಲೇ ಪ್ರಮುಖ ಸಮಸ್ಯೆಯಾಗಿದೆ.
KAOMA ಮಸೂದೆ, ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಶೇ.75ರಷ್ಟು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆಯೊಂದಿಗೆ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ವಿರೋಧಿಸುವ ಮಾಲೀಕರಿಗೂ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಪರಿಹಾರದ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಕಲ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವನ್ನು ಮಸೂದೆ ಹೊಂದಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ‘ಒಬ್ಬರ ವಿರೋಧದಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಯೋಜನೆ ಸ್ಥಗಿತ’ವಾಗುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವ ಪ್ರಯತ್ನವೂ ಇದರಲ್ಲಿ ಕಾಣುತ್ತದೆ.
ಎಂಟಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯ
ಎಂಟಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯ
ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ ಕಾನೂನು ಎಂಟಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವಂತೆ ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಜೊತೆಗೆ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವಿಶೇಷ ವಿವಾದ ಪರಿಹಾರ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವೂ ಇದೆ.
ಇದರಿಂದ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ಸಂಘದ ಆಡಳಿತ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಬಳಕೆ, ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕು, ಪ್ರವರ್ತಕರ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಮತ್ತು ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಯಂತಹ ವಿಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ ನಡೆಯುವ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳಿಗೆ ವೇಗವಾದ ಪರಿಹಾರ ಸಿಗಬಹುದು ಎಂಬ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ.
ಸಹಕಾರಿ ಸಂಘದ ಹಕ್ಕಿನ ಪ್ರಶ್ನೆಯೂ ಮುನ್ನೆಲೆಗೆ
ಸಹಕಾರಿ ಸಂಘದ ಹಕ್ಕಿನ ಪ್ರಶ್ನೆಯೂ ಮುನ್ನೆಲೆಗೆ
ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ, ಕೆಲವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘಟನೆಗಳು KAOMAಯಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘದ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಸ್ವರೂಪದ ಬಗ್ಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ಅಗತ್ಯ ಎಂದು ವಾದಿಸಿವೆ.
ಸಹಕಾರಿ ಸಂಘಗಳನ್ನು ರಚಿಸುವ ಹಕ್ಕು, ಸಂಘದ ಸ್ವಾಯತ್ತತೆ ಹಾಗೂ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸೂಕ್ತ ‘ಬಾಡಿ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್’ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಕಲ್ಪಿಸುವ ವಿಚಾರಗಳು ಈ ಚರ್ಚೆಯ ಭಾಗವಾಗಿವೆ. ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಸಂವಿಧಾನದ 19(1)(c) ಮತ್ತು 97ನೇ ಸಂವಿಧಾನ ತಿದ್ದುಪಡಿಯ ನಂತರದ ಸಹಕಾರಿ ಸಂಘಗಳ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನೂ ಕೆಲವು ಸಂಘಟನೆಗಳು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿವೆ.
ಇದರ ಹಿಂದಿರುವ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಪ್ರಶ್ನೆ ಸರಳವಾಗಿದೆ: ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಅಸ್ತಿತ್ವ ಸಿಗದಿದ್ದರೆ, RERA ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಯಾರು ಸ್ವೀಕರಿಸಬೇಕು? ಈ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಉತ್ತರ ನೀಡದೆ ಹೊಸ ಕಾನೂನು ಜಾರಿಯಾದರೆ ಮತ್ತೆ ಹೊಸ ಕಾನೂನು ವಿವಾದಗಳು ಹುಟ್ಟಬಹುದು ಎಂಬುದು ಆಕ್ಷೇಪಕರ ವಾದ.
ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಈಗ ಎದುರಾಗಿರುವ ಸವಾಲು
ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಈಗ ಎದುರಾಗಿರುವ ಸವಾಲು
KAOMA ಮಸೂದೆಯ ಉದ್ದೇಶದ ಬಗ್ಗೆ ಬಹುತೇಕ ವಲಯಗಳಲ್ಲಿ ವಿರೋಧಕ್ಕಿಂತ ನಿರೀಕ್ಷೆಯೇ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದೆ. ಐದು ದಶಕಗಳ ಹಿಂದಿನ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟನ್ನು ಬದಲಿಸಿ, ಇಂದಿನ ಬೆಂಗಳೂರು ಹಾಗೂ ಕರ್ನಾಟಕದ ವೇಗವಾಗಿ ವಿಸ್ತರಿಸುತ್ತಿರುವ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಜೀವನಶೈಲಿಗೆ ಹೊಂದುವ ಕಾನೂನು ತರಬೇಕೆಂಬ ಬೇಡಿಕೆ ಬಹಳ ಹಿಂದಿನಿಂದಲೂ ಇದೆ.
ಆದರೆ ಹೊಸ ಕಾನೂನು RERAಗೆ ಪರ್ಯಾಯವಾಗದೆ, RERAಯನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುವಂತಿರಬೇಕು ಎಂಬುದು ಈಗ ಪ್ರಮುಖ ಬೇಡಿಕೆಯಾಗಿದೆ.
ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಬಿಜೆಪಿ ಸಂಸದ ತೇಜಸ್ವಿ ಸೂರ್ಯ ಕೂಡ ಮಸೂದೆಗೆ ಸ್ವಾಗತ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸುತ್ತಾ, ಅದು RERAಯೊಂದಿಗೆ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಹೊಂದಬೇಕು ಮತ್ತು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರಡಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಸಮಯಬದ್ಧ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಒತ್ತಾಯಿಸಿದ್ದಾರೆ.
ಈ ಹಂತದಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯಪಾಲರು ಮಸೂದೆಯನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣ ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಹೇಳುವುದು ಸರಿಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಪ್ರಸ್ತುತ ಲಭ್ಯವಿರುವ ವರದಿಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಅವರು ಕೆಲವು ಅಂಶಗಳ ಕುರಿತು ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಕೋರಿದ್ದು, ಮಸೂದೆಗೆ ಒಪ್ಪಿಗೆ ನೀಡುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ತಡೆಹಿಡಿದಿದ್ದಾರೆ. ಯಾವ ವಿಧಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಅಗತ್ಯವಿದೆ ಎಂಬುದು ಇನ್ನೂ ಬಹಿರಂಗವಾಗಿಲ್ಲ.
ಹೀಗಾಗಿ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಅತ್ಯಂತ ಮಹತ್ವ ಪಡೆಯಲಿದೆ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಈ ಕೆಳಗಿನ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳಿಗೆ ಸರ್ಕಾರದ ಉತ್ತರ ನಿರ್ಣಾಯಕವಾಗಬಹುದು:
RERA ಸೆಕ್ಷನ್ 17ರಡಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಭೂಹಕ್ಕು ನಿಖರವಾಗಿ ಯಾರ ಹೆಸರಿಗೆ ಮತ್ತು ಯಾವ ದಾಖಲೆ ಮೂಲಕ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗಲಿದೆ?
ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ‘ಬಾಡಿ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್’ ಸ್ಥಾನಮಾನ ಹೇಗೆ ದೊರೆಯಲಿದೆ?
ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕು ಪ್ರವರ್ತಕ ಅಥವಾ ಹಿಂದಿನ ಭೂಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಉಳಿಯದಂತೆ ಯಾವ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ?
KAOMA ಮತ್ತು ಕೇಂದ್ರ RERA ನಡುವೆ ಯಾವುದೇ ಸಂಘರ್ಷ ಕಂಡುಬಂದರೆ ಯಾವ ಕಾನೂನು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ?
ಈಗಾಗಲೇ ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡಿರುವ ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ಕಾನೂನು ಹೇಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ?
ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಯಲ್ಲಿ ವಿರೋಧಿಸುವ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕು ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಹೇಗೆ ರಕ್ಷಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ?
ಮುಂದಿನ ಹಂತ: ‘ಕಾನೂನು ಬೇಕು’ ಎನ್ನುವುದರಿಂದ ‘ಸರಿಯಾದ ಕಾನೂನು ಬೇಕು’ ಎನ್ನುವ ಹಂತಕ್ಕೆ
ಮುಂದಿನ ಹಂತ: ‘ಕಾನೂನು ಬೇಕು’ ಎನ್ನುವುದರಿಂದ ‘ಸರಿಯಾದ ಕಾನೂನು ಬೇಕು’ ಎನ್ನುವ ಹಂತಕ್ಕೆ
KAOMA ಕುರಿತ ಹೋರಾಟ ಈಗ ಕೇವಲ ಹೊಸ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಕಾಯ್ದೆ ಬೇಕೇ ಬೇಡವೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯಲ್ಲ. ಕಳೆದ ಹಲವು ವರ್ಷಗಳ ಅನುಭವವು ತೋರಿಸಿರುವಂತೆ, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ನ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ ಕೈಯಲ್ಲಿರುವುದಷ್ಟೇ ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ; ಅದರೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು, ಸಂಘದ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಅಸ್ತಿತ್ವ ಮತ್ತು ಭವಿಷ್ಯದ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಹಕ್ಕುಗಳೂ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿರಬೇಕು.
2025ರ ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು ಸಾಮಾನ್ಯ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಸಾಮೂಹಿಕ ಹಕ್ಕಿನ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಮಹತ್ವದ ನ್ಯಾಯಾಂಗ ಆಧಾರ ನೀಡಿದೆ. ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ RERA ಸೆಕ್ಷನ್ 17 ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಕೇಂದ್ರ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು ಒದಗಿಸಿದೆ. ಈಗ KAOMA ಈ ಎರಡನ್ನೂ ಸಮನ್ವಯಗೊಳಿಸಿ, ಪ್ರವರ್ತಕರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ, ನೋಂದಾಯಿತ ಮತ್ತು ಜಾರಿಗೆ ಬರುವ ಭೂಹಕ್ಕು ವರ್ಗಾವಣೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ರೂಪಿಸುತ್ತದೆಯೇ ಎಂಬುದೇ ಮೂಲ ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿದೆ.
ರಾಜ್ಯಪಾಲರ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ ಬೇಡಿಕೆ ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಒಂದು ತಾಂತ್ರಿಕ ಹಂತವಲ್ಲ. ಇದು ಕರ್ನಾಟಕದ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಕಾನೂನು ಮುಂದಿನ ಹಲವು ದಶಕಗಳಿಗೆ ಹೇಗೆ ರೂಪುಗೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ಕಾನೂನು, ಆಡಳಿತ ಮತ್ತು ನಾಗರಿಕ ಹಕ್ಕುಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡಿದೆ
