ಬೆಂಗಳೂರು: ದೇಶದ ಪ್ರಮುಖ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಆಸ್ತಿಗಳ ಬೆಲೆ ಇತ್ತೀಚಿನ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಭಾರಿ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಏರಿಕೆಯಾಗಿದೆ. 2019 ರಿಂದ 2026ರ ಎರಡನೇ ತ್ರೈಮಾಸಿಕದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ನೋಯ್ಡಾದಲ್ಲಿ ಅತ್ಯಧಿಕ ಅಂದರೆ ಶೇ. 125 ರಷ್ಟು ಬೆಲೆ ಹೆಚ್ಚಳವಾಗಿದ್ದರೆ, ಗುರುಗ್ರಾಮ್‌ನಲ್ಲಿ ಶೇ. 117, ಹೈದರಾಬಾದ್‌ನಲ್ಲಿ ಶೇ. 93 ಹಾಗೂ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಶೇ. 90 ರಷ್ಟು ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ ಜಿಗಿತ ಕಂಡಿದೆ.
ಆದರೆ, ಕೇವಲ ಹಳೆಯ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯ ಅಂಕಿ-ಅಂಶಗಳನ್ನು ನೋಡಿ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಸರಿಯಲ್ಲ ಎಂದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರು ಎಚ್ಚರಿಸಿದ್ದಾರೆ. 2026ರಲ್ಲಿ ವಸತಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಬಯಸುವವರು ನಿರ್ಧಾರ ತಳೆಯುವ ಮುನ್ನ ಈ 6 ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ.
ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ 6 ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳು:
ಡೆವಲಪರ್‌ನ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ : ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ ಬಿಲ್ಡರ್ ಅಥವಾ ಡೆವಲಪರ್‌ನ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್, ಹಿಂದಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳ ಗುಣಮಟ್ಟ ಹಾಗೂ ಆ ಭಾಗದ ಭವಿಷ್ಯದ ವಾಸಯೋಗ್ಯತೆಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಡೆವಲಪರ್‌ನ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ ಭವಿಷ್ಯದ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಗೂ ಪೂರಕವಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಸ್ಥಳ ಮತ್ತು ಸಾರಿಗೆ ಸಂಪರ್ಕ : ಆಸ್ತಿ ಇರುವ ಸ್ಥಳ ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ, ಆ ಮೈಕ್ರೋ-ಮಾರ್ಕೆಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಮುಂಬರುವ ಸಾರಿಗೆ ಯೋಜನೆಗಳು, ಫ್ಲೈಓವರ್ ಹಾಗೂ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಗಮನಿಸಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬೇಕು.
ಆರ್ಥಿಕ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆ (Economic Activity): ಉತ್ತಮ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ ಹೆಚ್ಚಾಗಲು ಸುತ್ತಮುತ್ತಲಿನ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳು ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸುತ್ತವೆ. IT ಪಾರ್ಕ್‌ಗಳು, SEZ ಹಾಗೂ ಉದ್ಯೋಗ ಸೃಷ್ಟಿಸುವ ಕೇಂದ್ರಗಳ ಸಮೀಪವಿರುವ ಮನೆಗಳಿಗೆ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಬೇಡಿಕೆ ಯಾವಾಗಲೂ ಹೆಚ್ಚಿರುತ್ತದೆ.
ಸೂಕ್ತ ಆಸ್ತಿ ವಿಭಾಗದ ಆಯ್ಕೆ : ಯಾವ ವಿಭಾಗದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದೀರಿ ಎಂಬುದನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ. ಐಷಾರಾಮಿ (Luxury) ಮನೆಗಳ ವಿಭಾಗಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆರಂಭಿಕ ಬಂಡವಾಳ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ನಿಮ್ಮ ಬಜೆಟ್‌ಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ವಿಭಾಗವನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಸೂಕ್ತ.
ನಿರ್ಗಮನ ತಂತ್ರ : ವಿಶೇಷವಾಗಿ ದುಬಾರಿ ಅಥವಾ ಐಷಾರಾಮಿ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ, ಮುಂದೆ ಎಂದಾದರೂ ಅದನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ನಿರ್ಧರಿಸಿದರೆ ಸುಲಭವಾಗಿ ಮರುಮಾರಾಟ (Resale) ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವೇ ಎಂಬ ಸ್ಪಷ್ಟ ಎಕ್ಸಿಟ್ ಪ್ಲಾನ್ ಇರಬೇಕು.
ಬಾಡಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಕೈಗೆಟುಕುವಿಕೆ: ಪ್ರಸ್ತುತ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವುದು ನಿಜ. ಆದರೆ, ಮನೆಗಳ ಬೆಲೆ ಅತಿಯಾಗಿ ಏರಿಕೆಯಾಗಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಜನರಿಗೆ ಖರೀದಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದಾಗ ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಗಳ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಬಾಡಿಗೆಯು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಕೈಗೆಟುಕುವಿಕೆಯ ಒತ್ತಡವನ್ನೂ ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ.
ತಜ್ಞರ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಮತ್ತು ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕೆಗಳು:
ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯ ವಾಸ್ತವ (CAGR ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ): 2019-2026ರ ನಡುವೆ ಬೆಲೆಗಳು ಶೇ. 100ರಷ್ಟು ಏರಿಕೆಯಾಗಿದ್ದರೂ, ವಾರ್ಷಿಕ ಸಂಯೋಜಿತ ಬೆಳವಣಿಗೆ ದರ (CAGR) ಸುಮಾರು ಶೇ. 10 ರಿಂದ 11ರಷ್ಟಿರುತ್ತದೆ. 2014 ರಿಂದ 2019 ರವರೆಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮಂದಗತಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಕಾರಣ, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ CAGR ಶೇ. 6 ರಿಂದ 7 ರಷ್ಟಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿನಲ್ಲಿಡಬೇಕು.
ಕೈಗೆಟುಕುವ ದರದ ಮನೆಗಳ ಕೊರತೆ: ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಐಷಾರಾಮಿ ಮನೆಗಳ ಟ್ರೆಂಡ್ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದ್ದು, ಸಾಧಾರಣ ಬೆಲೆಯ (Affordable) ಮನೆಗಳ ಪೂರೈಕೆ ಶೇ. 6 ಕ್ಕೆ ಕುಸಿದಿದೆ. ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸ್ಥಿರತೆಗೆ ಸಂಬಳ ಪಡೆಯುವ ವರ್ಗದ ನೈಜ ಬೇಡಿಕೆ ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ.
Tier-2, Tier-3 ನಗರಗಳತ್ತ ಗಮನ: ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಕೇವಲ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿ ನೋಡುವ ಬದಲು ಬಳಕೆಯ ವಸ್ತುವಾಗಿ ನೋಡುವುದು ಒಳಿತು. ಮುಂಬರುವ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಬೆಲೆ ಮತ್ತು ಜಾಗದ ಲಭ್ಯತೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ Tier-2 ಮತ್ತು Tier-3 ನಗರಗಳು ನೂತನ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ಕೇಂದ್ರಗಳಾಗಿ ಹೊರಹೊಮ್ಮಲಿವೆ.
