ಬೆಂಗಳೂರು: ಸಿಲಿಕಾನ್ ಸಿಟಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರ ಹಾಗೂ ವರ್ಟಿಕಲ್ ಅರ್ಬನ್ ಡೆವಲಪ್ಮೆಂಟ್ (ನೆಲದಿಂದ ಮೇಲಕ್ಕೆ ಬೆಳೆಯುವ ನಗರೀಕರಣ) ವಲಯಕ್ಕೆ ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ನಿಂದ ಬಿಗ್ ಬೂಸ್ಟರ್ ಸಿಕ್ಕಿದೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿ ತಮ್ಮ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಿತಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳಿಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವ ಸರ್ಕಾರದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್ (Premium Floor Area Ratio – PFAR) ಯೋಜನೆಯ ಕಾನೂನು ಸಿಂಧುತ್ವವನ್ನು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಎತ್ತಿಹಿಡಿದಿದೆ.
ಮುಖ್ಯ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ವಿಭು ಬಖ್ರು ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಸಿ.ಎಂ. ಪೂಣಚ್ಚ ಅವರಿದ್ದ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠವು, ಈ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಸಲ್ಲಿಕೆಯಾಗಿದ್ದ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ಅರ್ಜಿಗಳನ್ನು (PILs) ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ವಜಾಗೊಳಿಸಿದೆ. “ಎಫ್ಎಆರ್ ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದರಿಂದ ನಾಗರಿಕರ ಜೀವನಮಟ್ಟ ಹಾಳಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ಆಧಾರಗಳಿಲ್ಲ. ಇದು ಸಂವಿಧಾನದ ಆರ್ಟಿಕಲ್ 21ರ (ಬದುಕುವ ಹಕ್ಕು) ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಲ್ಲ” ಎಂದು ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
ಏನಿದು ಎಫ್ಎಆರ್ (FAR) ಮತ್ತು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್?
FAR (Floor Area Ratio): ನಿಮ್ಮ ಸೈಟ್ನ ಗಾತ್ರಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ನೀವು ಎಷ್ಟು ಚದರ ಅಡಿ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದ ಕಟ್ಟಡ ಅಥವಾ ಎಷ್ಟು ಅಂತಸ್ತುಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಪಕ್ಕಾ ತಾಂತ್ರಿಕ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವೇ FAR. ರಸ್ತೆ ಅಗಲ, ನೀರು, ಒಳಚರಂಡಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ನೋಡಿ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ ಇದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ.
Premium FAR: ಈಗ ಜಾರಿಯಾಗಿರುವ ಹೊಸ ನಿಯಮದ ಪ್ರಕಾರ, ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು ಅಥವಾ ಜಾಗದ ಮಾಲೀಕರು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಪಾವತಿಸುವ ಮೂಲಕ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಿತಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು (Additional Construction Rights) ಅಧಿಕೃತವಾಗಿ ಪಡೆಯಬಹುದು!
ನಾಗರಿಕ ಸಂಘಟನೆಗಳ ಆಕ್ಷೇಪ ಏನಿತ್ತು?
ಸಿಟಿಜನ್ಸ್ ಆಕ್ಷನ್ ಫೋರಂ ಮತ್ತು ಸಾಮಾಜಿಕ ಹೋರಾಟಗಾರ ವಿಜಯನ್ ಮೆನನ್ ನೇತೃತ್ವದಲ್ಲಿ ಸಲ್ಲಿಕೆಯಾಗಿದ್ದ ಅರ್ಜಿಗಳಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರದ ವಿರುದ್ಧ ಗಂಭೀರ ಆರೋಪಗಳನ್ನು ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು:
ಯೋಜನೆರಹಿತ ನಗರೀಕರಣ: ಈ ಯೋಜನೆ ಕೇವಲ ಸರ್ಕಾರದ ಖಜಾನೆ ತುಂಬಿಸಲು ತಂದಿದ್ದೇ ಹೊರತು, ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಅಲ್ಲ. ಇದರಿಂದ ನಗರದಲ್ಲಿ ಗಗನಚುಂಬಿ ಕಟ್ಟಡಗಳು ನಾಯಿಕೊಡೆಗಳಂತೆ ತಲೆ ಎತ್ತಲಿವೆ.
ನಗರದ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಕ್ಕೆ ಧಕ್ಕೆ: ಇದರ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಟ್ರಾಫಿಕ್ ಜಾಮ್ ಹೆಚ್ಚಾಗಲಿದೆ, ನೀರು ಮತ್ತು ಒಳಚರಂಡಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಕುಸಿಯಲಿದೆ, ಸೂರ್ಯನ ಬೆಳಕು ಬ್ಲಾಕ್ ಆಗಿ ಪರಿಸರ ಸಮತೋಲನ ಹಾಳಾಗಲಿದೆ.
TDR ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ ಹೊಡೆತ: ರಸ್ತೆ ಅಗಲೀಕರಣ ಮುಂತಾದ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಜಾಗ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟು ಟಿಡಿಆರ್ (Transferable Development Rights) ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ ಪಡೆದ ಜನರಿಗೆ ಇದರಿಂದ ಭಾರಿ ಅನ್ಯಾಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರೀಮಿಯಂ FAR ತೀರಾ ಕಮ್ಮಿ ದರದಲ್ಲಿ (ಗೈಡೆನ್ಸ್ ವ್ಯಾಲ್ಯೂನ ಶೇ. 28 ರಿಂದ 50 ರಷ್ಟು ಮಾತ್ರ) ಸಿಗುವುದರಿಂದ ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು ಇನ್ಮುಂದೆ ಯಾರೂ ಟಿಡಿಆರ್ ಖರೀದಿಸಲ್ಲ. ಇದು ಆರ್ಟಿಕಲ್ 300A (ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕು) ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರರ ಪರ ವಕೀಲರಾದ ವಿ. ಶ್ರೀನಿವಾಸನ್ ರಾಘವನ್ ಮತ್ತು ಡಾ. ಹರೀಶ್ ನರಸಪ್ಪ ವಾದಿಸಿದ್ದರು.
ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳ ವಾದವನ್ನು ಒಪ್ಪಿ ಅರ್ಜಿ ವಜಾಗೊಳಿಸಿದ ಹೈಕೋರ್ಟ್
ಸರ್ಕಾರದ ಪರವಾಗಿ ವಾದ ಮಂಡಿಸಿದ ಅಡ್ವೊಕೇಟ್ ಜನರಲ್ ಶಶಿಕಿರಣ್ ಶೆಟ್ಟಿ ಅವರು, “ದೇಶದ ಇತರ ಪ್ರಮುಖ ಮಹಾನಗರಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಬೇಸ್ಲೈನ್ FAR ತುಂಬಾ ಕಡಿಮೆ ಇತ್ತು. ಜಾಗದ ಅಭಾವವಿರುವ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ದಿನೇ ದಿನೇ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಜನಸಂಖ್ಯೆಗೆ ವಸತಿ ಕಲ್ಪಿಸಲು ವರ್ಟಿಕಲ್ ಗ್ರೋತ್ (ಮೇಲಕ್ಕೆ ಬೆಳೆಯುವುದು) ಒಂದೇ ಶಾಶ್ವತ ಪರಿಹಾರ” ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.
ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನೀಡಿದ ಪ್ರಮುಖ ತೀರ್ಪುಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ:
ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಇಲ್ಲ: “ನೀತಿ ಬದಲಾವಣೆ ಅಥವಾ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಏರಿಳಿತಗಳಿಂದ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಸದಾ ಕಾಲ ಒಂದೇ ರೀತಿ ಇರಬೇಕು ಎಂದು ಆರ್ಟಿಕಲ್ 300A ಯಾವುದೇ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ನೀಡಲ್ಲ” ಎಂದು ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.
TDR ಮೂಲೆಗುಂಪಾಗಲ್ಲ: 9 ಮೀಟರ್ನಿಂದ 12 ಮೀಟರ್ ಒಳಗಿನ ರಸ್ತೆಗಳ ಪಕ್ಕದಲ್ಲಿರುವ ಸೈಟ್ಗಳಿಗೆ ಪ್ರೀಮಿಯಂ FAR ಸಿಗಲ್ಲ. ಅಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ 0.6 ಪಟ್ಟು ಕಟ್ಟಡ ಕಟ್ಟಬೇಕಾದರೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ TDR ಅನ್ನೇ ಬಳಸಬೇಕು. ಹಾಗಾಗಿ TDR ಮಾರ್ಕೆಟ್ ಕ್ಲೋಸ್ ಆಗಲ್ಲ ಎಂದು ಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿದೆ.
ಇದು ಅಕ್ರಮ-ಸಕ್ರಮ ಅಲ್ಲ: ಇದು ಅನಧಿಕೃತ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ಸಕ್ರಮಗೊಳಿಸುವ ‘ಅಕ್ರಮ-ಸಕ್ರಮ’ ಯೋಜನೆಗೆ ಹೋಲಿಕೆಯಾಗಲ್ಲ. ಇದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿಯೇ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವ ಯೂನಿಫಾರ್ಮ್ ಕಾನೂನು ಎಂದು ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
